Comprei um Imóvel na Planta e Quero Desistir: Quais São Meus Direitos?

Comprar um imóvel na planta é uma decisão de longo prazo e nem sempre as coisas saem como planejado. Pode ser uma mudança de vida, uma dificuldade financeira, ou simplesmente o arrependimento da compra. Também pode acontecer o contrário: a construtora atrasar a entrega, entregar um imóvel diferente do prometido, ou simplesmente não entregar.

Em qualquer um desses cenários, existe uma dúvida em comum: quanto do dinheiro pago pode ser recuperado? A resposta muda bastante dependendo de quem deu causa à desistência.

O que diz a Lei do Distrato

Desde 2018, esse tipo de situação é regulado especificamente pela Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que alterou as leis de incorporação imobiliária e de parcelamento do solo para dar mais clareza sobre o que acontece quando o comprador desiste do negócio.

Antes dessa lei, a referência era apenas o entendimento consolidado pelo STJ. Hoje, a lei trouxe regras específicas inclusive prevendo situações em que o percentual de retenção pode ser diferente do que muita gente ainda repete de cabeça.

Posso desistir do contrato?

Sim. O comprador pode desistir da compra a qualquer momento antes da entrega das chaves. O que muda é o quanto a construtora pode reter do valor já pago, a título de indenização pela desistência.

Quanto a construtora pode reter quando o comprador desiste

Pela Lei do Distrato, a construtora pode reter:

• Até 25% dos valores pagos, na maioria dos empreendimentos; ou
• Até 50% dos valores pagos, quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação (uma forma de segregar o patrimônio da obra para proteger os compradores em caso de falência da construtora) informação que costuma constar no próprio contrato ou no memorial de incorporação.

Além do percentual retido a título de indenização, é comum que a comissão de corretagem já paga não seja devolvida, por se tratar de serviço já prestado no momento da venda.

Importante: qualquer retenção acima desses limites ou cláusulas que tentem reter 100% do valor pago pode ser considerada abusiva e questionada judicialmente.

E se for a construtora que descumpriu o contrato?

A lógica se inverte quando quem deu causa ao problema foi a construtora por atraso na entrega, entrega de imóvel diferente do contratado, ou não entrega. Nesses casos, o comprador pode:

• Rescindir o contrato com devolução integral (100%) dos valores pagos, corrigidos monetariamente, sem qualquer retenção pela construtora;
• Manter o contrato e pleitear indenização pelo período de atraso (inclusive lucros cessantes, como o valor do aluguel que precisou pagar enquanto aguardava o imóvel);
• Pedir reparação por danos morais, em casos de atraso muito prolongado ou de conduta da construtora que agrave a situação do comprador.

O prazo de tolerância de 180 dias

A maioria dos contratos de imóvel na planta prevê uma cláusula de tolerância de até 180 dias para a entrega, além do prazo original e essa cláusula, dentro desse limite, costuma ser considerada válida pelos tribunais. Ou seja: um atraso de até 180 dias corridos após a data prevista, se houver essa previsão contratual, normalmente não configura descumprimento por si só.

O direito à rescisão com devolução integral (ou à indenização) passa a ficar mais evidente quando o atraso ultrapassa esse período de tolerância.

E se o imóvel foi entregue diferente do prometido?

O memorial descritivo e o material publicitário da incorporação integram o contrato não são apenas peças de marketing. Se o imóvel entregue tem metragem menor, acabamentos inferiores aos anunciados, ou especificações diferentes do que constava no memorial, o comprador tem direito a:

• Reparação do que foi entregue a menos (por exemplo, indenização proporcional pela diferença de metragem); ou
• Rescisão do contrato com devolução integral, quando a diferença for significativa a ponto de descaracterizar o produto que foi vendido.

Qual o prazo para agir

Os prazos prescricionais variam conforme a natureza do pedido:

• 3 anos, em regra, para pretensões de reparação de danos materiais e morais;
• 10 anos, para ações relacionadas ao cumprimento de obrigações contratuais em geral, quando não há prazo específico previsto em lei.

Na prática, quanto antes o comprador buscar orientação — reunindo contrato, comprovantes de pagamento e comunicações com a construtora mais simples costuma ser a comprovação dos valores e do histórico do caso.

Antes de assinar o distrato oferecido pela construtora

É comum que a própria construtora ofereça um “termo de distrato” já pronto, com o percentual de retenção que ela considera devido. Antes de assinar, vale conferir se o percentual está dentro dos limites legais (25% ou 50%, conforme o regime do empreendimento) e se a devolução do restante tem prazo definido assinar sem essa conferência pode significar abrir mão de valores que a lei garante de volta.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de cada caso, que depende do contrato específico, do regime do empreendimento e das circunstâncias da desistência ou do descumprimento.